楼市拐点渐明

    这场始于2009年底的“史上最严厉”的房地产调控，至今已持续近两年时间，在各项政策效应不断累积叠加的作用下，开发商的生存状况日益严峻。

    根据统计，截至上周，已有29家房地产企业公布了三季报，合计实现营业收入156.4亿元，环比下降198.5%；实现净利润14.4亿元，环比降幅达到46.7%。而且，上述房企第三季度的经营性现金流净额为-26.9亿元，其中7成企业经营性现金流为负；筹资活动产生的现金流金额也仅为58.2亿元，资金链紧张程度进一步加剧。

    在政策和业绩的双重压力下，楼市拐点似乎正由若隐若现转向清晰明朗。虽然目前大多数开发商仍不愿直接使用“降价”这个字眼，但从“团购价”、“惊喜价”、“限期特价”等表述，仍可一窥开发商急于回笼资金的心态。

    “降价失灵”凸显

    不过，虽然开发商表现出“降价出货”的意愿，但市场对此似乎并不买账，“降价失灵”现象进一步显现。业内人士表示，与2008年价格抑制需求不同，目前政策对需求的抑制作用更加明显，在限购、限贷政策不放松的背景下，尽管很多购房者可以承受全款买房，但总体上购房需求下降是不争的事实。而且，虽然目前新房市场降价力度有所扩大，但仍集中在个别楼盘，无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大范围和幅度的降价出现，购房者“买涨不买跌”的心态也使“降价失灵”现象日益明显。

    政策有待修补

    随着房价的松动，以及由降价所引发的风波出现，有关宏观调控力度可能减弱的预期近期有所升温，特别是最近南京宣布恢复调整住房公积金贷款的有关政策，包括将最高贷款额度恢复调整为30万元/人，以及符合条件的家庭可以“二次申贷”，更激发了市场对地方政府可能“救市”的期盼。

    对此，多数业内人士表示，当前楼市调控已经运行到了关键时期，尽管近期全国楼市成交量同比大幅下降，一线城市价格出现下跌，但总体来看，大范围普遍性降价现象并未出现，企业多采用结构性、试探性的调价以促进需求释放。而从宏观经济的角度看，虽然经济增速有减速的迹象，但基本在政策可控范围内。加上通货膨胀形势依旧严峻，控制通胀依旧是目前货币政策的重点。因此，在通胀水平依然高企、经济增长无忧的大背景下，房地产调控政策放松的可能性很小。

    不过，业内人士也指出，随着房价开始松动，如何在巩固楼市调控成果的前提下，更好地满足消费性购房需求，对监管部门而言是一个考验。长江证券表示，政策出台从来就不是为了打压房地产行业或者挤垮某些企业，其目的是为终结房价上涨过快的不合理现象，为了让房地产市场能够持续健康稳定的发展。目前从政策调控的效果来看，首次置业、首次改善需求的置业者已经受到了不小的伤害。

    业内人士表示，未来政策可能需要通过修补以避免对合理需求的“错杀”，从这个层面上说，南京公积金政策的调整可使得政策导向性更明确，有利于巩固前期的调控成果，为居民实现首次置业与首次改善排除障碍。